はじめて賃貸経営をするのであれば、どれくらいの価格設定にするべきか悩む方は多いです。
基本的には、周辺の類似物件の家賃相場より高すぎても安すぎてもよくないとされており、程良いバランスを取れるかどうかが重要です。
本記事では、適正賃料の算出方法について不動産鑑定評価と自分の評価をもとにしたケースをお伝えしたうえで、家賃を決めるポイントを解説します。
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不動産鑑定評価で適正賃料を算出する方法
不動産鑑定評価で適正賃料を算出する方法として、積算法・賃貸事例比較法・収益分析法の3種類があります。
積算法は、投資にかかった元本に対して利益がどれほどになるか「基礎価格×期待利回り+必要諸経費等」で計算します。
賃貸事例比較法は、周辺の競合に当たる類似物件の賃貸を比較して、立地・間取り・回数・築年数などを考慮して、具体的な金額を決める方法です。
収益分析法は、事務所や店舗など企業向けの不動産の家賃を決めるときに、企業経営をしたときに得られる収益を考慮しながら具体的な金額を決めます。
一般的な賃貸物件で経営をするのであれば、積算法もしくは賃貸事例比較法を活用しましょう。
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自分で適正賃料を算出する方法
自分で適正賃料を算出する方法として、賃貸事例比較法を活用します。
まずは、賃貸物件のある周辺地域の類似物件の情報をリサーチして、立地・間取りや広さ・階段・構造・賃貸借契約の種類・面積・敷金や礼金の有無・募集時期などを見たうえで家賃相場を把握します。
続いて、購入した賃貸用物件の特徴と比較して、特別に優れているのであれば、家賃相場と同等もしくはやや値上げして、条件が悪い場合は同等もしくは値下げを検討しましょう。
最低条件として、所有している賃貸用物件と同じ条件もしくは悪い条件にも関わらず高い賃料設定をしていると、入居希望者が現れずに空室率が高くなってしまいます。
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適正賃料を決めるポイント
適正賃料を決めるポイントとして、まずは一時金を含めて家賃を決定します。
毎月支払う家賃は問題がなくても、敷金や礼金などの一時金が他の賃貸物件よりも大幅に高いのであれば、諸費用の高さを理由に入居希望者が集まりにくくなる可能性が高いです。
続いて、賃貸経営の収支シミュレーションをしたうえで、長期的に管理費・修繕積立費・固定資産税の支払いなどを合わせて収益化できるかどうか収支計算をするようにします。
最後に、一度入居した人に対する値上げはむずかしいため、数年単位で入居してもらっても十分な収益が得られる金額に設定します。
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まとめ
賃貸経営をするのであれば、適正賃料の算出方法に悩む方が多いですが、基本的には周辺地域のリサーチをして必要に応じて積算法を用います。
安く設定すると空室率を減らせても効率よく収益化できず、高く設定すると入居希望者が集まらないため、バランスを考えるのが大切です。
長期的な視点で収支シミュレーションをして納得のいく家賃設定をしましょう。
綾瀬の賃貸・不動産管理のことなら菱和開発 株式会社がサポートいたします。
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