令和4年に最高裁にて、追い出し条項に関する判決が下され、大きな話題となったことを知っている方も少なくないと思います。
追い出し条項は家賃保証会社が契約書で定めていたものですが、問題点がいくつかあり、違法であると判決が下されました。
そこで今回は、追い出し条項とは何かにくわえて、問題点や判決の理由も解説します。
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追い出し条項とはどのようなものか
追い出し条項とは入居者と家賃保証会社間で結ばれる契約のうち、条件を満たすと入居者の同意がなくても物件の明け渡しをしたとみなされる条項となります。
一定の条件を満たす具体的な内容に含まれるのは、家賃を3か月以上滞納した賃借人に対して、家賃保証会社が契約を解除可能にしている点です。
また、2か月以上の家賃滞納が続いていて入居者との連絡がとれないとき、部屋を利用している形跡がないときも条件を満たしていることになります。
条件を満たしていれば、入居者は物件の明け渡しに異論がなく、家賃保証会社は室内の家財道具をはじめとして残置物を撤去できる内容となります。
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違法と判決された追い出し条項の問題点について
家賃保証会社が契約書で定めていた追い出し条項は、法律に違反しているのではないかとの意見が多数ありました。
令和4年12月に最高裁は2審の判決を覆して、追い出し条項は違法であると判決を下したのです。
問題となったのは契約条文にある「入居者が3か月家賃滞納した場合は、催告なしで家賃保証会社が契約を解除できる」点です。
通常、賃貸借契約では賃借人と賃貸人で交わされる契約で、家賃滞納による契約解除の権利があるのは賃貸人となります。
家賃保証会社はあくまで連帯保証人であり、契約解除の権利が与えられているのが問題です。
他にも、条項の問題点として、賃借人と賃貸人に契約解除の異議を述べさせない点があります。
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違法とみなされた追い出し条項の判決理由について
違法と判決した理由は、消費者契約法ならびに自力救済禁止の原則の2つが関係しているためです。
消費者契約法は、消費者と事業者間で事業者が有利になる契約を結ばないように、消費者の利益を守るのを目的とした法律になっています。
追い出し条項では、入居者との連絡が取れなくなる理由のみで保証会社へ一方的に物件を明け渡さなければならないのは、賃借人にとって不利な内容といえます。
自力救済禁止の原則は、権利を侵害されたときに法律上の手続きを介さずに自力で解決する行為を禁止する内容です。
入居者が家賃滞納の際に、オーナーが部屋の鍵を交換する行為やライフラインを停止する行為が該当するでしょう。
追い出し条項には、家賃滞納したときに法律上の手続きなしで一方的に残置物を処分して、部屋の明け渡しができるとあります。
したがって、追い出し条項は自力救済禁止の原則にも違反していると判断されました。
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まとめ
追い出し条項とは入居者と家賃保証会社間で結ばれる契約のうち、条件を満たすと入居者の同意がなくても物件を明け渡したとみなされる条項です。
令和4年に最高裁では、追い出し条項とは無効であるとの判決が下されました。
消費者契約法と自力救済禁止の原則の2つに違反していると判断されたためです。
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