中古物件の売却を検討している場合、どういった点に注意すれば良いのでしょうか。
専門知識を持たない買主を保護するために、宅地建物取引業法では、売主に対していくつかの申告義務を設けています。
こちらの記事では、契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いをお伝えしたうえで、民法改正や不動産売却について解説いたします。
瑕疵担保責任から契約不適合責任へ民法改正された内容
瑕疵担保責任とは、宅地建物取引業法によって2020年3月31日まで適用されていた古い法律であり、中古物件の不具合や欠陥など、隠れた瑕疵があった際に売主が責任を負う責任のことです。
一方、契約不適合責任は、宅地建物取引業法によって2020年4月1日より適用されている新しい法律であり、種類や性質、数量など契約内容が不一致の場合に売主が責任を負います。
基本的な概要はどちらも同じですが、昔の法律では決められている内容が抽象的だったことから、トラブルになった際に裁判所での判決が必要になるケースが続出していました。
その他に、売主に責任があると認められたとしても、買主に還元される救済手段の選択肢も少なかったため、改正されました。
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売買取引に関わる契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い
契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いは、主に3つあります。
法的性質については、瑕疵の見つかっていない物件でも売主に責任はありませんでしたが、現在では契約内容どおりの物件かどうかが問題にされています。
救済手段については、買主が請求できる権利が限られていたところ、現在は、買主の希望で契約を破棄できたり金銭の請求ができるようになりました。
責任を問える要件としては、隠れた瑕疵のみとされていましたが、現在では契約内容に不一致がある場合も責任を問うことができるようになりました。
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契約不適合責任のもとで不動産売却するときのポイント
契約不適合責任のもとで不動産売却するときのポイントとして、まずは既知の欠陥については、必ず買主への申告を済ませなければなりません。
現在の宅地建物取引業法では、高額な買い物をする買主を保護する目的で、中古物件の欠陥や不具合については、売主側に伝える義務があります。
また、免責特約を必ず設けることが大切で、設けていおらず不具合で訴えられたとき、売主に責任を問われる恐れがあるため注意が必要です。
そのため、インスペクションをおこない、第三者から物件の欠陥や不具合を証明してもらうと同時に免責特約を設けると、引き渡し後のトラブルを最小限に抑えられます。
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まとめ
契約不適合責任とは、瑕疵担保責任から民法改正により、2020年4月1日から利用されている法律の一種です。
以前までは、規定や売主の責任が抽象的だったことからトラブルが多くありましたが、現在はより具体的になりました。
売買取引でトラブルを防ぐためにも、ホームインスペクションや免責特約を有効に活用しましょう。
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