土地を売却する際には、見えないリスクにも十分な注意が必要です。
とくに、土壌汚染は、売却後に発覚すると契約トラブルや損害賠償に発展する可能性があります。
本記事では、土壌汚染が引き起こすリスクや売却時の対応方法、調査の必要性について解説いたします。
売却後に土壌汚染が発覚した場合のトラブル
土地売却後に土壌汚染が明らかになると、買主との間にトラブルが生じる可能性があります。
とくに、売主が汚染の事実を知っていたにもかかわらず、それを告げなかった場合には、契約の解除や損害賠償請求の対象となり得ます。
これは、民法の契約不適合責任に基づき、隠れた瑕疵があったと判断されるためです。
除去費用の請求だけでなく、調査費用や買主が負った、間接的損害まで求められることがあります。
また、売主が汚染を知らなかった場合でも、売却時の説明内容や土地の使用履歴などから、「知り得たはず」とみなされ、法的責任が問われるケースもあります。
このようなリスクを回避するには、売却前に適切な情報収集と告知をおこない、契約書にも免責事項を明示しておくことが大切です。
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土壌汚染のある土地を売却する方法と費用
土壌汚染の可能性がある土地でも、方法を選べば売却は十分に可能です。
まず、おこなうべきは、都道府県の台帳で過去の土地利用や調査履歴を確認することです。
そのうえで、必要に応じて地歴調査や表層調査、ボーリング調査を実施します。
調査費用は内容によって異なりますが、数十万円から百万円程度が一般的です。
汚染が確認された場合には、そのままでは買主が現れにくくなるため、除去費用分を価格に反映させる値引き対応が有効です。
なお、工場跡地や倉庫用地など、用途によっては汚染が許容されるケースもあるため、再開発や企業用途での活用を前提に交渉する選択肢もあります。
事前に専門業者と連携し、売却プランを立てることが、成功の鍵を握ります。
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売却前に土壌汚染調査を実施すべきケース
すべての土地で調査義務があるわけではありませんが、特定有害物質を扱っていた工場跡地や3000㎡以上の土地を改変する場合には、法律上の届出義務が発生します。
それ以外にも、過去に重機を使用していた、地中に廃材が埋まっている恐れがある、焼却炉が存在していたなどの履歴がある土地では、自主的に調査をおこなうことが望ましいです。
また、売買交渉のなかで買主から調査結果の提出を求められることもあり、事前に準備しておくことでスムーズな契約につながります。
仮に、汚染が発見されなかったとしても、調査をおこなったという、事実は買主の安心感を高め、売却の信頼性を高める効果があります。
なお、調査は専門性が高いため、複数の調査機関に見積もりを依頼し、実績や対応力を見極めたうえで選定することが大切です。
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まとめ
土地売却後に土壌汚染が判明すると、契約解除や損害賠償といった大きなトラブルに発展するおそれがあります。
調査や情報開示、価格調整によって、土壌汚染のある土地でも売却を成功させることは可能です。
過去の利用履歴や法的要件に応じて調査をおこない、信頼性ある売却を目指す姿勢が求められます。
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