「住宅ローンの返済が苦しいものの、住み慣れた家を離れたくない」という深刻な悩みを抱える方は少なくないでしょう。
このような状況を解決に導く手段として「リースバック」がありますが、「相場が不明確で家賃が高くなりそうで不安」と感じている方も多い傾向にあります。
そこで本記事では、リースバックの買取価格と家賃の相場、家賃が高いとされる理由、そして家賃を抑えるための交渉術について解説いたします。
リースバックの買取価格と家賃のバランスを抑えるための相場観
リースバックの買取価格は、一般的に市場価格の60%から80%程度が相場とされていますが、物件の条件によって変動が大きいです。
リースバック事業者は、買い取った物件を投資用不動産として評価するため、家賃収入などから得られる収益率を示す利回りを重視して買取価格を決定する傾向があります。
この利回りは、物件の築年数や立地条件、そして事業を運営する会社の財務状況など、多様な要素によって決定されます。
そして、月々の家賃は「買取価格 × 期待利回り（年率） ÷ 12か月 ＋ 経費」という計算式に基づいて設定されるため、買取価格が高いほど家賃も高くなるでしょう。
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リースバックの家賃が周辺相場より高くなる理由と利回り
リースバックによって設定される家賃が、一般的な賃貸物件の家賃と比べて高いのには、いくつかの明確な理由が存在します。
まず、家賃が周辺の賃貸相場に連動せず、「売却価格」を基準に、不動産会社が定める「期待利回り」に基づいて算出される点にあります。
リースバックは、売却した元オーナーが継続して住み続けるという特殊な取引形態であるため、通常の賃貸物件のような周辺の家賃相場に縛られる必要がありません。
またリースバック事業者は、固定資産税や都市計画税、マンションの場合は管理費や修繕積立金といった維持・管理費用をすべて負担することになります。
これらの経費も、月々の家賃に転嫁されることになるため、一般的な賃貸物件よりも家賃が高めに設定されます。
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リースバックの家賃を抑える方法
リースバックの家賃は、買取価格と期待利回りによって決まります。
家賃引き下げの方法として、事業者に買取価格をわずかに下げることを提案するという手法が挙げられます。
買取価格が下がれば、家賃の計算式の基準となる金額が下がるため、家賃も安く設定される可能性が高まるでしょう。
ただし、手元に残る現金も減少することになるため、ご自身の資金計画と照らし合わせて慎重に検討することが求められます。
さらに、将来的に買い戻しを真剣に検討していることを事業者に伝えておくことで、家賃設定において配慮してもらえるかもしれません。
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まとめ
リースバックの買取価格は市場価格の60%から80%程度が相場となり、家賃は買取価格と事業者が求める期待利回りのバランスによって決まります。
一般的な賃貸相場よりも家賃が高くなる主な理由は、買取価格を基準として利回りや固定資産税などの維持管理費用が家賃に反映されるためでしょう。
家賃を抑えるためには、買取価格のわずかな調整するなどの交渉が有効な手段となります。
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