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不動産売却にかかる税金とは?節税の方法についても解説!

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不動産売却にかかる税金とは?節税の方法についても解説!

カテゴリ:売買について

不動産売却にかかる税金とは?節税の方法についても解説!

不動産購入時には、不動産取得税や登録免許税といったさまざまな税金が必要です。
同様に、不動産売却時にも支払いが必要になる税金があります。
不動産の種類や面積、譲渡するタイミングによっても税額が変わってくるため、売却前から税金について理解を深めておく必要があるでしょう。
今回は不動産売却で損をしないために、売却で課税される税金とその内訳をご紹介します。

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売却時にかかる税金

印紙税と、その節税方法

不動産売却の際に交わす売買契約書の記載金額に応じて、印紙税を課されます。
不動産の売買金額が高くなればなるほど、その印紙税は高くなります。
具体的には以下のようになります。

契約金額1,000万円を超え5,000万円以下…印紙税額1万円

契約金額5,000万円を超え1億円以下…印紙税額3万円
印紙税を節税するには、本来売主と買主が1通づつ所有するべき売買契約書を、売主分はコピーで対応することで負担するべき印紙税を節税することができます。

抵当権抹消登記の登録免許税と、その節税方法

住宅ローンを利用した際、万が一返済ができなくなった場合に備えてその物件に抵当権が設定されます。
不動産売却の際には、設定された抵当権の登記を抹消する手続きをおこなわなければなりません。
抵当権抹消登記には、登録免許税の支払いが必要です。
税額は不動産1件につき1,000円ですが、土地と建物でそれぞれカウントするため一戸建てを売却する際は2,000円の登録免許税が必要となります。
登録免許税は節税することができませんが、登記の手続きを司法書士に依頼せず、自分でおこなうことで司法書士に支払う報酬を節税することができます。
司法書士の報酬の一般的な相場は1万円前後です。

売却後にかかる税金

不動産を売却後利益が出た場合、その利益を所得として譲渡所得税と住民税が課せられます。

不動産譲渡所得税と住民税、その節税方法

譲渡所得税と住民税は以下の計算式で算出できます。

「譲渡所得税=譲渡所得×譲渡所得税の税率」

「住民税=譲渡所得×住民税の税率」
譲渡所得税と住民税は、かかる税率が異なります。
譲渡所得とは、売却した不動産を購入した際にかかった費用や売却時にかかった諸経費を合算し、売却価格から差し引いた額です。
譲渡所得税と住民税の税率は不動産の所有期間によって異なり、5年を超えるかどうかで税率が変わるため注意が必要です。
その内訳は以下のようになります。

5年未満の短期譲渡所得…所得税30%、住民税9%。

5年を超える長期譲渡所得…所得税15%、住民税5%
節税方法は、購入時と売却時の諸経費を全てきちんと計上することで譲渡所得を低くすることです。
また、マイホームを売却した際は一定の条件を満たせば所有期間にかかわらず譲渡所得から「最高3,000万円の特別控除の特例」が受けられること、「所有期間が10年超の居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例」、「買い替えの特例」など、条件によって利用できる特例があり、さらに節税することが可能です。

まとめ

譲渡所得税は、売却した年度末に確定申告をして税金を納めることになります。
逆に不動産売却することで損失が出てしまった場合は確定申告をする必要はありません。
しかし、一定の条件を満たせば特例を利用して損益通算できるため確定申告をしたほうが節税できるケースがあります。
そのため、売却した場合は利益が出ても出なくても、確定申告をするほうが損がないでしょう。
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