原状回復費用として入居者に請求できるのはいくらまでなのか、気になる方も少なくないでしょう。
賃貸物件は、あくまでも貸している状況のため、破損や汚れが目立つのであれば追加請求できる可能性があるため、その基準を把握する必要があります。
本記事では、原状回復費用を入居者に負担させるための特約とは何かをお伝えしたうえで、基準と無効になるケースを解説します。
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入居者に原状回復費用を負担させるための特約とは
入居者に原状回復費用を負担させるための特約とは、賃貸借契約を結ぶときに契約書に記載される原状回復における借主と貸主双方の負担割合を指しています。
原則として経年劣化によるメンテナンス費用は貸主負担となる一方で、故意・不注意による破損を治すための費用は借主負担です。
ただし、契約書の内容によっては負担する割合が異なるため、基本的には3つの要項を満たしているかどうかでどちらが負担するべきか確定します。
3つの要項には、暴利的でない客観的かつ合理的な理由がある・貸借人が義務を負わなければならない認識がある・貸借人が義務負担の意思表明をしているかが含まれます。
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原状回復特約が有効であると判断される基準
原状回復特約が有効であるか判断するためには3つの要項を満たす必要がありますが、3つの要項を満たしているか判断するためには4つの基準が設けられています。
それは負担範囲の明確性・負担額の可視化・借主の義務以上の負担があるかの認識・負担度合いの正当性です。
借主と貸主の認識を一致させるために、契約内容には負担する度合いについて記載・説明すべき内容を明確にしなければ無効になります。
また国交省のガイドラインにも大まかな目安は決められているため、必要に応じて確認してみると良いでしょう。
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原状回復特約が無効となるケース
原状回復特約が無効となるケースとして、まずは範囲・金額が明示されていない場合は、借主が経年劣化と主張して認められる可能性があります。
とくに汚れやにおいに関しては判断が難しいからこそ、契約時に明確な基準を設けておく必要があります。
よくあるケースとして修理費用の単価を1㎡ごとに記載していた場合、借主から部屋に対する具体的な費用を把握できないため明確性に欠けると判断されやすいです。
裁判になったケースでは、家賃月額の3倍までの金額は借主負担として判決が出ていますが、家賃月額の4倍以上になると不当な価格として無効になるでしょう。
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まとめ
賃貸物件を経営するオーナーを守るために、故意・不注意による破損は借主が修繕費用を負担しなければならない原状回復の特約があります。
ただし、経年劣化による汚れや不具合に関しては貸主負担となっており、どちらが負担するべきか悩ましい項目もあるのが現状です。
なお、訴訟問題に発展するケースもありますが、基本的には3つの要項を満たしているかで負担度合いを決定しましょう。
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