マンションやアパートを経営している方で、悪質な入居者がいるため、経営に支障をきたしお悩みの方もいるかと思います。
悪質な入居者を退去させ別の方へ交代できれば、安心して経営が続けられるでしょう。
今回は、入居者を交代する必要性と交代させる方法、交代時の注意点について解説します。
入居者を交代する必要性とは
マンションやアパートの不動産投資は、入居者がいれば安定した家賃収入を得られます。
しかし、家賃滞納があると安定した収入が得られません。
また、昼夜問わず騒音を出したり、ゴミ屋敷にしたりするモンスター入居者がいるのも経営に大きく影響するでしょう。
騒音や異臭はほかの入居者に迷惑がかかり、最悪の場合は入居者全員が退去することもあるため注意が必要です。
もしマンションやアパートの購入でローンを組んでいると、収入が得られなければ給料や預金で返済することになり、キャッシュフローが悪化します。
不動産投資を続けるためには、悪質な入居者は善良な入居者に交代させる必要があります。
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入居者を交代する方法
賃貸借契約では借主の権利が優先となり、貸主から更新拒否や契約解除を申し出るには正当な事由がなければなりません。
しかし、正当事由に当てはまらなくても借主に問題がある場合は退去を求められます。
費用が抑えられる現実的な方法は、オーナーか管理会社の担当者と借主との任意の話し合いです。
貸主が部屋の明け渡しを要求しても借主は素直に応じることは少ないため、オーナー側から立ち退き料の支払いや明け渡し時期の交渉をおこないます。
もう1つ、入居者を退出させる方法として挙げられるのは、法的措置に出ることです。
借主の迷惑行為に対して裁判所へ申し立て、立ち退きの判決を得る方法となります。
ただし、判決が出るのに数か月要し、弁護士費用も100万円ほどかかるのが難点です。
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入居者交代する際の注意点
正当事由を補完するのに立ち退き料が支払われるケースがあるだけで、必ずしも立ち退き料が必要なわけではありません。
したがって、立ち退き料の支払いで強制退去させられるわけではないことは、注意点として押さえておきましょう。
なお、立ち退き料の相場としては家賃の半年分程度であり、新居へ入居する際の敷金や礼金、引っ越し費用を合わせた額と同等です。
立ち退き料の交渉時は大きなトラブルへ発展しないようにするために、交渉内容を書面に残しましょう。
借地借家法により、退去通知は半年前にはおこなうと定められているので、明け渡しの時期にも注意が必要です。
次の引っ越し先を探す期間も考えながら、立ち退き要求の通知はなるべく早く出すようにしましょう。
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まとめ
入居者交代の必要性としては、不動産経営において安定収入を得ることが理由です。
入居者交代の方法としては、現入居者とオーナー・管理会社側が任意で話し合うか、法的措置をとることが挙げられます。
ちなみに退去通知は最低6か月前に出す必要があります。
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