土地の売却を検討する際には、立地や面積だけでなく、接道状況にも注意を払うことが大切です。
とくに、道路に面していない土地は、建築制限や利用制限により市場評価が下がりやすく、売却が難航する傾向があります。
本記事では、道路に面していない土地の種類や接道義務、価格への影響、そして円滑な売却につなげるための方法について解説いたします。
道路に面していない土地の種類や接道義務
道路に面していない土地は、「無道路地」や「袋地」と呼ばれます。
これは、他の土地に囲まれていて、建築基準法で定められた接道義務を満たしていない状態を指します。
また、接道義務とは、幅員4m以上の道路に敷地が2m以上接している必要があるという規定です。
この義務を満たしていないと、原則として建物の再建築ができません。
農道や私道にしか接していない土地も、接道と認められないケースが多く、同様に再建築不可と判断されます。
袋地の場合、細長い通路状の部分で道路に接していても、その幅が足りなければ条件を満たせません。
なお、こうした土地は、用途が制限されやすく、流通性も低いため注意が必要です。
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道路に面していない土地の売却価格
接道義務を満たさない土地は、建物の建築や再建築ができないことから、市場での評価が下がりやすくなります。
一般的な土地に比べて、価格は20%から50%程度低くなる傾向があります。
とくに、接道条件が厳しい地域では、大きく価格が下落する可能性もあるでしょう。
査定では、まず土地の立地や面積、形状、周辺環境などが加味されます。
くわえて、道路との接道状況が影響を与えます。
駅からの距離が近くても、接道していなければ住宅用地としては使いづらく、買い手が限られるでしょう。
一方で、隣接地の買い増しや事業用途としての需要があれば、一定の価格で売却できることもあります。
評価の基準は多岐にわたるため、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することが大切です。
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道路に面していない土地の売却方法
このような土地を売却する場合、まず接道義務を満たす手段を検討することが有効です。
また、隣地所有者と交渉し、通行地役権を設定することで、建築可能な状態に近づける方法があります。
あるいは、隣接地を一部購入して間口を確保し、再建築可能な土地として価値を高める方法もあります。
セットバックにより接道を確保できるケースもあるため、役所で建築指導課などに相談するのもひとつの方法です。
接道が難しい場合には、再建築不可物件を専門とする不動産業者に買い取りを依頼する方法もあります。
このような業者は、用途転用や土地の組み換えなどを前提に買取をおこなうため、売却のハードルが下がります。
なお、時間をかけずに現状のまま売却したい場合には、有効な選択肢となるでしょう。
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まとめ
道路に面していない土地には、無道路地や袋地などがあり、接道義務を満たさないため建築制限を受けやすくなります。
このような土地は、市場評価が低くなりやすく、価格は一般の土地より大きく下がる可能性があります。
売却時には、接道確保の工夫や専門業者の活用によって、スムーズな取引を目指すことが大切です。
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