賃貸物件のオーナーとして所有している物件の安全管理は欠かせませんが、突発的な事故やトラブルによって第三者に被害を与えてしまうケースもあります。
建物の所有者はいったいどこまで責任を負うのか、その範囲がよくわからない方もいるでしょう。
そこで今回は、建物の所有者が負う責任の範囲について解説します。
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建物のオーナー責任が問われる工作物責任とは？
賃貸物件に設置している門や塀が何らかのトラブルによって壊れてしまい、通行人に被害を与えてしまうこともあるでしょう。
民法717条では工作物責任について「工作物の瑕疵で他人に被害を与えた際、占有者は被害者に対して損害を賠償しなければならない」と定められています。
占有者とは、オーナーから建物の管理を請け負っている管理会社と見なされるケースが一般的です。
そのため、賃貸物件の門や塀によって第三者に被害を与えた場合は、管理会社が責任を負う必要があります。
ただし、管理会社が被害を食い止めるために最善の注意を払っていた場合は、賃貸物件のオーナーが損害賠償をしなければなりません。
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自然災害による建物の損壊時のオーナー責任は？
地震や台風などの自然災害で賃貸物件の一部が壊れ、通行人などに被害を与えた場合、基本的に所有者責任は問われません。
しかし適切な維持管理を怠っており、建物自体に瑕疵が存在していた場合にはオーナー責任を問われることがあるため、注意が必要です。
また、賃貸物件が違法建築物に該当していたり防火設備の設置義務に違反していたりする場合にも、オーナーの工作物責任が問われて損害賠償を請求される恐れがあります。
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既存不適格建築物を所有している場合のオーナー責任
建築当初は合法であったとしても、その後の法改正に伴って現行の法律の基準を満たさなくなった物件を「既存不適格建築物」と呼びます。
たとえば2003年7月1日より建築物には24時間換気設備の設置が義務付けられましたが、それ以前に建築された物件に設置されていなくても違法建築物には扱われません。
ただし現行の法令に適合していない箇所は瑕疵と見なされるため、それが原因で第三者に被害を与えた場合には「保存の瑕疵」が問われて損害を賠償しなければならない可能性があります。
民法606条には「築年数の古い建物を貸す場合、入居者の生活に差し障りがないよう修繕する義務がある」と定められており、修繕を怠った場合にはオーナー責任が問われる恐れがある点に注意が必要です。
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まとめ
所有している賃貸物件が原因で通行人などの第三者に被害を与え、管理会社が適切な管理をおこなっていた場合は、オーナーが損害賠償責任を負わなければなりません。
また、賃貸物件の築年数が古く適切な修繕をおこなっていないときも、オーナー責任が問われる可能性があるため注意しましょう。
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